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氪空間單月簽約金額將破億 聯合辦公為何迎來暖冬

作者:一條輝

來源:GPLP犀牛財經(ID:gplpcn)

冬至過后,就進入一年中最寒冷的階段,即“數九寒天”。2018年對于創(chuàng)業(yè)企業(yè)來說這個冬天特別難熬。如何cost down,大家一起抱團取暖成為擺在面前的首要問題。“活下去”成了一句雖不響亮,但卻意味深長的口號。

越來越多的企業(yè)選擇在這個冬天搬進了聯合辦公場地,“主要還是因為同樣地段、同樣辦公環(huán)境下,聯合辦公更方便和便宜?!眲?chuàng)業(yè)者小王表示。

對于初創(chuàng)企業(yè)而言,過冬的辦法無非就是開源節(jié)流,學會省錢往往是第一步。如裁員、縮減預算、找一個更便宜、更小的辦公場地。聯合辦公作為一種性價比高的靈活辦公方式,在當下更加凸顯出其價值。

從外灘到虹橋,從國貿到望京,聯合辦公正以驚人的速度在一線城市擴張。有人質疑,聯合辦公也是燒錢游戲,隨著共享單車的泡沫破滅,聯合辦公也很可能因為資本寒冬而變得舉步維艱。

聯合辦公企業(yè)氪空間昨天宣布,2018年第四季度業(yè)績逆勢上揚,工位服務的簽約金額已經超過今年前9個月總量,連續(xù)三個月環(huán)比增長近100%,而12月份的單月簽約金額預計將突破1億元。

梅花歡喜滿天雪 氪空間為何迎來暖冬

是不是有點出人意料,為什么氪空間第四季度會出現如此迅猛的增長。有業(yè)內人士分析稱,11月和12月正好是租賃企業(yè)集中換租的日期,退租小高峰的出現,再加上經濟大環(huán)境的影響。

從今年四季度的情況來看,經濟大環(huán)境走低對于聯合辦公行業(yè)中的好企業(yè)反而起到了推動作用。事實上,氪空間的最大競爭對手WeWork的誕生和崛起也正是依賴于2010年經濟危機恢復期大量低價物業(yè)和2000萬家“一人公司”的出現。

當時美國出現了很多自由職業(yè)者,傳統辦公室對于人數、面積、成本都要求很高,他們無法承擔。寫字樓由于租賃需求下降,大量空置。WeWork便用低價租下核心商業(yè)區(qū)的辦公室,在二次精裝之后以工位為最小單位出租給自由職業(yè)者和小微創(chuàng)業(yè)公司。

就這樣,在物業(yè)資源和客群的不匹配痛點中,聯合辦公行業(yè)誕生,其依靠的盈利點是投入租金和裝修費用后的坪效差。

另一項收入則是增值服務。氪空間在收入多元化方面做的比較好的。根據公開信息,氪空間有大約20%收入來自于非工位收入,包括財稅法服務、注冊地址收入、活動場地費用等等。

如同偉人詩詞中說到的那樣,梅花歡喜漫天雪,凍死蒼蠅未足奇。

氪空間方面認為,之所以當下聯合辦公逆勢爆發(fā),有幾個原因:一、在經濟疲軟的大環(huán)境下,企業(yè)會更在意辦公成本的支出、效率以及配置靈活性,會傾向于選擇綜合辦公成本低上30%左右、拎包入駐的聯合辦公形式;

再者,氪空間近兩年選擇布局的城市和區(qū)域核心商圈,本身抗風險能力較強,加上完善的功能配置,便利的交通等特點,更有利于辦公群體選擇;

第三個原因是氪空間目前辦公產品的特征和精細化運營能力形成的空間感召力,氪空間大量的客戶是不同行業(yè)里成長階段的中小企業(yè),氪空間也通過規(guī)?;臄U張覆蓋更多的管理成本,提高項目和資源配置的效率,也滿足了這些成長性企業(yè)及員工對社區(qū)交流、資源合作共享、智能化應用等日常辦公的進一步需求,這些是傳統寫字樓和商務中心無法提供的服務。

未雨綢繆 機遇留給有準備的人

當辦公室租賃需求大量涌現時,聯合辦公空間如果沒有大量新社區(qū)是承接不住的,畢竟臨時新增工位是來不及的。一個新的聯合辦公社區(qū),從最初選址到簽署租賃協議,再到設計裝修,開業(yè)接受租戶,沒有半年時間很難搞定,而企業(yè)用戶是無法等待半年的,它們通常的要求即租即用。

據悉,氪空間在第四季度共有12個新社區(qū)正式開業(yè),其中上海8個,北京2個,廈門和合肥各1個,工位總數接近1萬個,比2017年全年新增的工位數量還要多。

平均一周開業(yè)一家社區(qū)的節(jié)奏,毫無疑問是一個讓人吃驚的速度。其實從2017年下半年開始,氪空間就駛入了快車道,擴張速度在行業(yè)內穩(wěn)居第一。

新社區(qū)的持續(xù)增加,得益于氪空間上半年的持續(xù)大力拓展,今年上半年氪空間拿下上海聯合辦公市場新增面積超過70%,北京聯合辦公市場新增面積的40%。

氪空間創(chuàng)始人兼董事長劉成城幾個月前在一次演講中表示,當經濟環(huán)境不確定性較大時,會有更多企業(yè)選擇更加靈活、綜合成本更低的聯合辦公模式。

四季度聯合辦公市場的爆發(fā),印證了劉成城的這種判斷。在聯合辦公的客戶群體中,出現了有很多從傳統寫字樓轉移過來的企業(yè),其中不乏國內外知名的大型企業(yè),這些新客戶為聯合辦公市場增長帶來了新動力。

據GPLP犀牛財經了解,聯合辦公社區(qū)出租率平均達到85%時,基本就能達到盈虧平衡,但國內有很多中小型的聯合辦公社區(qū)很難達到85%的出租率。氪空間目前已經是聯合辦公行業(yè)的第一陣營,成熟社區(qū)的出租率總體保持在95%左右,新社區(qū)在4-6個月之后也能達到這一水平。

氪空間的新社區(qū)集中在北京和上海的核心商圈,比如國貿CBD、陸家嘴、人民廣場。氪空間此前發(fā)布的數據顯示,以北京中關村、上海浦東的10人團隊為例,入駐氪空間聯合辦公的月總體開支要大約在2萬余元,要比在同等傳統辦公樓節(jié)省30%-50%,但是辦公體驗和辦公效率卻有翻倍提升。

根據戴德梁行的報告,中國聯合辦公的滲透率是2%,歐洲地區(qū)的數據是4.8%。有業(yè)內人士預計,5 年后中國有15%的辦公空間將會是聯合辦公空間。同時經過這幾年的發(fā)展,國內的聯合辦公行業(yè)完成了一定的用戶教育。

四年跑下來,大家對聯合辦公空間的形態(tài)都有所了解了。畢竟,一個聯合辦公空間能不能發(fā)展下去,最終看的并不是價格,而是精細化的運營管理能力。

行業(yè)觀察 會否迎來價格戰(zhàn)

2018年“收并購+新開空間”,聯合辦公頭部企業(yè)雙管齊下,大量增加管理面積,提升市場競爭地位,與傳統寫字樓市場的冷清形成了鮮明對比。

據GPLP犀牛財經了解到,目前聯合辦公最主要市場集中在上海和北京,上海的聯合辦公地點比北京多,而北京聯合辦公市場的整體價格比上海高。在氪空間的新開社區(qū)中,北京社區(qū)的主流價位在2500元-3000元區(qū)間,上海則是在2000元左右區(qū)間。

租辦公室對于公司來說并不是一個高頻決策。比如A空間工位3000元,公司租賃后發(fā)現B空間降價到了2500元,他并不會馬上斷租搬家。另一個情況是,B空間降價到了2500元后,優(yōu)惠的工位租完,其他用戶還是會去A空間等其他空間。

所以,頭部項目的擴張大概率不會把行業(yè)引向價格戰(zhàn)。一些頭部項目已經實現了單體盈利,行業(yè)整體發(fā)展還是比較健康的。

目前,聯合辦公的行業(yè)頭部玩家已經從“二房東”模式轉向企業(yè)全價值鏈服務商,將商辦的地產屬性成為服務先導的平臺屬性。

中國聯合辦公的市場規(guī)模逐年上升,未來將達到萬億級別市場規(guī)模,聯合辦公將成為商辦地產新的增長引擎。

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2018-12-26
氪空間單月簽約金額將破億 聯合辦公為何迎來暖冬
氪空間創(chuàng)始人兼董事長劉成城幾個月前在一次演講中表示,當經濟環(huán)境不確定性較大時,會有更多企業(yè)選擇更加靈活、綜合成本更低的聯合辦公模式。

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