（原標題：萬科的物流野心）

收購普洛斯是萬科物流迄今為止最大的突破，更是萬科物流野心的體現(xiàn)。1月22日，普洛斯完成退市，萬科與其他財團為收購普洛斯而設立的基金成為普洛斯權益的單一最大持有人。自此，萬科的物流業(yè)務板塊也形成了萬緯物流地產（萬科物流品牌）+普洛斯的格局，這也意味著萬科的物流布局也走向了國際，萬科的物流開發(fā)邏輯也正逐漸清晰。不過，在規(guī)模增長之下，物流地產的低周轉、低回報也成為萬科不容忽視的問題。

目標

全球布局計劃

聯(lián)合多家資本收購全球最大物流發(fā)展企業(yè)之一的普洛斯是萬科2017年的最大動作之一，2018年這一收購終于落地。

1月22日，萬科發(fā)布公告宣布，公司間接全資附屬子公司萬科地產（香港）與厚樸、高瓴資本、SMG、中銀投組成財團，共同參與在新加坡交易所上市的普洛斯（GLP）私有化。GLP于1月22日從新加坡交易所主板退市。萬科地產（香港）確認向由其本身及由若干其他財團成員為收購而設立的聯(lián)接基金的總出資額約為24.54億美元。

據(jù)介紹，本次收購完成及GLP退市后，聯(lián)接基金擁有Nesta Investment?Holdings， L.P．約21.4%權益（Nesta?Investment?Holdings， L.P．持有GLP的100%實益權益），將成為Nesta Investment?Holdings， L.P．及其普通合伙人權益的單一最大持有人。

從參與本輪收購方的結構來看，大多為普洛斯原有股東，包括大量中資資本，其中，萬科為本次私有化后的新晉股東，出資比例占到21.4%，占比最高，出資金額約169.2億元人民幣。

“收購普洛斯的順利推進意味著萬科發(fā)展物流地產板塊很可能進入提速階段，”一位物流地產研究人士分析，在物流的地產領域里，萬科絕不只是試水，打造全球第一的物流地產服務商才是企業(yè)的野心所在，收購普洛斯就是為了進行全球布局。

資料顯示，普洛斯擁有及管理在中國、日本、美國和巴西等地共5500萬平方米現(xiàn)代物流設施組合，也是全球最大房地產基金管理人之一，管理資產約390億美元。借助普洛斯在物流領域的資源和地位，萬科無疑可以加快企業(yè)在該領域內的規(guī)模和布局速度?！耙驗橹挥姓归_網狀的布局才能產生更大的效益”，上述人士進一步分析。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，該收購案顯示出當前物流地產正在成為國內資本追逐的對象，而且得到地產開發(fā)商的關注和投入。近期，除了萬科收購普洛斯之外，綠地參股東航物流混改、碧桂園聯(lián)合平安購買中集產城股份、榮盛聯(lián)手菜鳥網絡等案例不斷涌現(xiàn)，開發(fā)商投資物流地產已成為趨勢。

“地產行業(yè)逐步從增量開發(fā)轉為存量持有環(huán)節(jié)，也讓越來越多的房企選擇轉型‘城市運營商’。由此，能夠提供穩(wěn)定且較高回報率的持有型不動產，有機會成為放棄資產配置和投資挖潛的新選擇”，嚴躍進進一步分析。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉判斷，當前樓市面臨深度調整，未來幾年房企都將面臨洗牌。物流地產將是品牌房企謀求轉型的路徑之一。

手段

成立基金 借助資本外力

萬科無疑是在物流板塊野心最大的地產公司。資料顯示，2014年開始，萬科先后在武漢、上海、貴州成立或者收購了物流倉儲公司。在香港，萬科至少成立了20家與物流相關的企業(yè)。2015年，萬科正式成立了萬科物流地產發(fā)展有限公司，加速發(fā)展集團物流板塊。

萬科近年來將物流和商業(yè)地產視做除房地產開發(fā)外最重點的業(yè)務。除了入股普洛斯外，去年10月萬科還與4家公司共同設立60億元的物流地產基金，主要用于投資境內確定區(qū)域的擬建、在建及已建成的物流地產項目。

對此，萬科方面表示，鑒于企業(yè)物流地產業(yè)務的發(fā)展戰(zhàn)略，綜合考慮目前市場環(huán)境，公司下屬子公司參與設立擬投資于中國境內確定區(qū)域的擬建、在建及已建成的物流地產項目的物流地產投資基金，有助于公司借助外部合作方力量，加快公司在物流地產領域的投資運作。

成立物流投資基金讓萬科有能力實現(xiàn)在領域內借力發(fā)力。據(jù)相關機構不完全統(tǒng)計，2017年，萬科投資物流項目23個，投資約17.8億元。最近兩年內，萬科在全國取得物流項目用地超過40宗，幾乎每個月萬科都會在公開土地市場或者以收購方式實現(xiàn)物流地產項目入賬。

萬科毫不掩飾企業(yè)在地產領域內的進取之心，“致力于成為物流地產行業(yè)領導者”已成為企業(yè)公開的目標與口號。

在布局方面，在收購普洛斯之前，萬科的物流業(yè)務板塊已經逐漸形成了物流地產體系，打造了集團旗下物流品牌——萬緯物流地產。按照萬緯物流的戰(zhàn)略布局，主要是聚焦全國三大經濟圈及中西部重點城市，截至目前，萬緯物流運營及在建總面積568萬平方米，運營及在建項目74個，進駐城市33個，服務客戶61家。

“除了傳統(tǒng)住宅開發(fā)之外，萬科未來有機會做得很大，成為行業(yè)數(shù)一數(shù)二的優(yōu)勢業(yè)務的領域一是商業(yè)地產，另一個就是物流地產?！比ツ暧袅潦状我匀f科董事會主席的身份亮相時如是說。同時他還進一步表示，目前萬科的物流地產在行業(yè)大概排在第四、第五名，但與普洛斯結合后，將追求成為全國乃至全球第一。

提效

內部各業(yè)務板塊協(xié)同

值得注意的是，物流項目屬于周期長、投資回報慢的重資產運營，這也是萬科當前不容忽視的問題。但隨著企業(yè)物流板塊的規(guī)模不斷擴張，盈利問題也將愈發(fā)凸顯。

在談及盈利話題時，萬科方面以往從未做出過多解釋。但一位熟悉萬科的相關人士則表示，物流地產開發(fā)周期并沒有外界想象得那么長，如果順利項目獲取一年后就能啟動經營；持有成本也比商業(yè)地產低，投資回報率一般會好于大多數(shù)持有型物業(yè)項目。

物流平臺與其他業(yè)務板塊產生協(xié)同效應，從而實現(xiàn)各個板塊效益提高產生利潤與增值。

有業(yè)內人士分析，萬科轉型“城市配套服務商”后，產業(yè)地產是其目標體系中的重要板塊之一。將與萬科集團旗下的商業(yè)、物業(yè)、軌道物業(yè)以及其他產業(yè)地產項目形成聯(lián)動。例如，入駐萬科商業(yè)地產的用戶可以在萬科物流進行倉儲等。

在外部協(xié)同方面，去年9月，萬科物流與順豐速運簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。雙方擬加強互動協(xié)調，發(fā)揮優(yōu)勢互補，在物流倉儲、冷鏈探索、智慧化園區(qū)及商業(yè)配套等方面尋求戰(zhàn)略合作。?這也被外界解讀為萬科為公司旗下各地物流項目實現(xiàn)招商前置的準備。

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